最近ニュースでちょっと話題となったレオパレスの債務超過というニュース。テレビではあまり報じられていませんでしたが、投資家の間からは急激に現金が枯渇し資本率も0.7%とかそのレベルだったことから、特に違法建築の補修にかなりお金を費やされている所を見ると、かなり危険な状態であったとは思います。ソフトバンクグループ傘下のフォートレス・インベストメント・グループから、570億円余りの出資と融資を受けて経営の立て直しを図ることとなっているが、現状かなり厳しい。
株価を見てみると発表の数日前にはその兆候がみられ株価が下がっている事が解ります。

某大手銀行も、過剰の融資でこうしたトラブルもありました。
年金がかなりあてにならない日本となりましたが、そこで不動産で収入を得たいという動機から、こうしたアパート経営などを考える人が結構居るという事ですね。特にレオパレスは30年間家賃補償とかうたっていますが、10年後家賃や収支の見直しがあるという事を契約書にしっかり書かれているようです。

実は今年4月民法95条が改定されました。具体的には”法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする”。一般に不動産関係の投資についてが対象となるようですが、具体的にこれはどういう事なのか?と言いますと、不動産屋さんは情報量やノウハウを持っています。今回レオパレスで言えば、サブオーナーという形でローンの名義はレオパレスではなくオーナーという全く不動産に言い方は悪いですが、無知な人が対象となります。そこでローンを組む際詳しい情報や、10年後にどういう事があるのか家賃の見直しをどう行うのか?など、オーナーにしっかり教える必要性があります。こうした事を行った場合、契約そのものを無効とするという判決が今般地裁で判決が出たわけです。これが民法95条の改正された結果ではないかと思います。(賃料減額取消訴訟事件)余談ではありますが、レオパレスの備品を管理する維持費はオーナーが敗訴していました。

しかし私は思います。残念ながら日本は人口減少の局面を迎えています。
住む人間が枯渇すればアパートなどの住宅供給事業とは、価格競争を嫌がおうでも強いられる結果になります。住む側にとってはかなりラッキーな状況にこれからなるかもしれませんが、オーナーはそうはいきません。銀行との融資を見直す結果になるでしょう。人口減少という現状に即した投資をもう一度考える時なのかもしれません